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关于《西秀区农村“房地一体”不动产确权登记发证工作实施方案》的政策性解读
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一、出台背景

为维护农村集体经济组织和农民的合法权益,稳步推进农村“房地一体”不动产确权登记发证工作,根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《省人民政府关于做好村庄规划加强农民建房和宅基地管理促进新农村建设的意见》(黔府发〔2017〕24号)、《省自然资源厅关于加快推进农村房地一体宅基地、集体建设用地确权登记工作的通知》(黔自然资函〔2019〕570号)等文件精神,在建立和实施不动产登记制度的前提下,将农房的集体建设用地上的建筑物、构筑物一并纳入确权登记范围,实现统一调查、确权和登记发证。结合我区实际,出台《西秀区农村“房地一体”不动产确权登记发证工作实施方案》。

二、重大意义

开展农村“房地一体”不动产确权登记,一是维护农民合法权益、促进城乡统筹发展的需要。推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证中,将农房一并纳入不动产登记,为形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系打开了通道。二是保护农民合法性财产的需要。农房纳入不动产登记,将为扩大农民财产性收入提供法律依据和政策保护。农房作为农民最主要财产,除了居住,既不能抵押担保,也难以转让受益。如今,将农房与宅基地一起并入不动产登记,房地一体,就使落实中央提出的“选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权利抵押、担保、转让”要求,在法律和政策体系中向前推进了一大步。三是促进完善真正统一的不动产登记体系建设,为城乡一体化发展提供产权基础的需要。以前不动产登记,主要指城市房屋与土地,较少提到农村宅基地及集体建设用地的确权登记,致使侵占、挤占、违法廉价占用农村土地的事件时有发生。现在,将包括农房在内的不动产进行统一登记,既有利于保护农民权益,也是建立城乡统一土地市场和不动产体系的基础。有助于建立健全不动产登记制度,形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系,进一步提高政府行政效能和监管水平。

三、主要内容

《西秀区农村“房地一体”不动产确权登记发证工作实施方案》分工作目标、工作任务、基本原则、工作内容、工作要求五大部分。

工作目标:以登记发证为主线,依照不动产统一登记要求,实现统一调查、统一确权、统一登记发证。

工作任务:一是加强宅基地和集体建设用地调查。获取每宗地的权属、界址、面积和用途等信息,形成完整的地籍调查成果。二是开展农村房屋调查。依据《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》,全面查清农村集体建设用地每宗土地范围内建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况,形成完整的房屋调查成果。三是开展确权登记发证。依据有关法律法规和政策,规范确认农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权主体及登记发证面积。四是建设城乡一体的不动产登记数据库及信息管理系统。在建设农村地籍调查登记发证数据库的基础上,依据《不动产登记数据建库标准》等要求, 建立集图形、属性、电子档案为一体的不动产登记数据库及信息管理系统,实现国土、规划等单位信息共享,规范农村“房地一体”管理。

基本原则:一是统筹兼顾,加快推进。以服务和支撑登记发证工作为切入点, 统筹兼顾,积极稳妥推进宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作。二是规范调查,依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,依据相关技术规定,查清农村宅基地和集体建设用地上每宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等,形成完善的地籍和房屋调查成果;按照不动产登记规定的内容、程序和要求,依法进行登记。三是便民利民,维护稳定。进一步优化职能、提高行政效率、建立完善配套服务平台、办事流程,统筹进行“房地一体”调查,减少重复调查、登记和资源浪费。

工作内容:严格依照《不动产登记暂行条例》和有关法律法规,遵循“权属合法、界址清楚、面积准确”的要求进行登记。

(一)严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗或多宗宅基地使用权及房屋所有权登记的,只调查统计,不确权发证。

(二)严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,只调查统计,不确权发证。

(三)严格执行宅基地用地面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记,经村民委员会(或社区)公告期满30日无异议的,由村民委员会(或社区)出具权属来源证明后登记发证。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当时我省规定的面积标准的,超过部分按当时国家和省的有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记。

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当时占用的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过我省规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

(四)对未经批准或超出批准面积违法建房占用的宅基地(符合建房条件及确权原则)按以下办法处理:

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止,未经批准或超出批准面积违法占用土地建房的,每平方米处罚5至10元后,可以按实际使用面积进行确权登记。

2.1987年1月1日至1998年12月31日新《中华人民共和国土地管理法》实施前,未经批准或超出批准面积违法占用土地建房的,耕地每平方米处罚10至20元,非耕地每平方米处罚5至10元,处罚后补办用地手续,每户宅基地面积不得超过170平方米,根据用地手续批准和补办的面积确认宅基地使用权。

3.1999年1月1日至2011年12月31日止,未经批准或超出批准面积违法占用土地建房的,耕地每平方米处罚20至30元,非耕地每平方米处罚10至15元,处罚后补办用地手续,补办手续必须符合城乡规划,每户宅基地面积不得超过130平方米,根据用地手续批准和补办面积确认宅基地使用权。

(五)不予登记发证的情形:

1.不符合土地利用总体规划或村镇建设规划的;

2.土地违法违规行为正在处理的;

3.土地权属有争议的;

4.地上住宅房屋权属不清的;

5.因依法查封地上建(构)筑物和其他附着物等原因限制土地权利的;

6.除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的;

7.城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的;

8.土地管理政策法规规定的其他情形。

四、重点亮点

开展西秀区农村“房地一体”不动产确权登记发证工作,及时开展试点工作登记发证,引导村民自觉申请不动产登记,保护自身不动产登记的合法权益。提高我区村民对国家开展不动产统一登记的知晓度,增强村民主人翁的责任意识。为全区农村房屋的住房财产提供抵押、登记等试点工作发挥示范引领作用,以便全区推广。同时,按省市要求,按时完成全区农村房地一体宅基地、集体建设用地确权登记工作。

 

 

 

                   

                       

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